Eine Immobilie in München kaufen? Nur wenige können es sich leisten - zu sehr sind die Preise gestiegen. Für künftige Eigentümer gibt es aber gute Chancen - und viel zu beachten, sonst droht der finanzielle Kollaps. Die wichtigsten Details im Überblick.
Der Quadratmeterpreis in München liegt mittlerweile bei über 8500 Euro.
Wer eine Immobilie kaufen will, muss auf eine Reihe von Details achten
Neben den Verträgen sind es vor allem die Nebenkosten, die zählen
München - "Was beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses zu beachten ist, hängt vor allem davon ab, ob es sich um eine neue oder gebrauchte Immobilie handelt", sagt Rudolf Stürzer, Geschäftsführer von Haus und Grund München. Bei einer neuen Immobilie besteht grundsätzlich eine fünfjährige Gewährleistungsfrist, in der der Verkäufer auftretende Mängel kostenlos beseitigen muss. Anders bei einer Bestandswohnung: Hier wird die Gewährleistung meist durch eine Klausel im Notarvertrag wirksam ausgeschlossen." Deshalb sollte der Käufer nicht nur auf den Zustand der Wohnung, sondern auch auf den des Gemeinschaftseigentums achten - dazu gehören das Treppenhaus, die Heizungsanlage, das Dach. Vor allem Flachdächer können laut Stürzer hohe Instandhaltungskosten verursachen.
Das Gleiche gilt für Balkone und die Fassade: "Für solche Reparaturen muss der Hausverwalter eine entsprechende Instandhaltungsrücklage gebildet haben", rät Stürzer. Käufer sollten sich daher vor Unterzeichnung des Kaufvertrags informieren, ob für solche Instandhaltungsmaßnahmen ausreichend Rücklagen gebildet wurden - sonst drohen hohe Nachforderungen. Wichtig sind laut Stürzer auch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Daraus kann man unter anderem auch entnehmen, ob man sich in eine harmonische oder eher streitanfällige Gemeinschaft einkauft. "Ausgiebige Diskussionen über eher unwichtige Details, zum Beispiel, wie groß der Fußabstreifer vor der Wohnungseingangstür sein darf, können ein Indiz dafür sein, dass man mit den Miteigentümern nicht viel Spaß haben wird."
Immobilien in München: Was Eigentümer beachten müssen, wenn die Wohnung vermietet wird
Wird die Wohnung vermietet, muss auch der Mietvertrag genau geprüft werden. Will der Käufer selbst einziehen, kann dies zum Beispiel durch einen noch länger laufenden Mietvertrag oder durch eine gesetzliche Kündigungsfrist ausgeschlossen werden. Stürzer erklärt: "Nach dem Grundsatz Kauf bricht nicht Miete, kann der Käufer weder einen bestehenden Mietvertrag ändern noch den Abschluss eines neuen Mietvertrages verlangen. "Für den Kapitalanleger bedeutet dies, dass er die Miete - ebenso wie der Voreigentümer - nur im gesetzlichen Rahmen erhöhen kann und auch ungünstige Klauseln im Mietvertrag, etwa über die fehlende Umlage von Betriebskosten oder eine Renovierungspflicht des Mieters, nicht ändern kann. Ein Mietvertrag mit für den Vermieter ungünstigen Konditionen kann für den Käufer durchaus ein Grund sein, den Kaufpreis neu zu verhandeln."
Käufer sollten aber nicht nur den Mietvertrag vor der Unterschrift genau prüfen oder von einem fachkundigen Anwalt prüfen lassen - sondern auch den notariellen Kaufvertrag samt Grundbuchauszug, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die das Verhältnis zwischen den Eigentümern regeln. "Insofern sind die Notare verpflichtet, den Vertragsparteien vor dem Beurkundungstermin einen Vertragsentwurf auszuhändigen", erklärt Stürzer.
Beim Kaufpreis und bei der Finanzierung müsse der Käufer auch damit rechnen, dass sogenannte Erwerbsnebenkosten auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden - insbesondere Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notar- und Grundbuchgebühren. "Diese können etwa zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen, je nachdem, ob unter anderem ein Makler eingeschaltet wird", sagt Stürzer. Sein Tipp: Für die Finanzierung sollten 20 bis 30 Prozent Eigenkapital vorhanden sein und angesichts des aktuell niedrigen Zinsniveaus eine möglichst hohe Tilgung von mindestens drei Prozent vereinbart werden, damit das Risiko von Zinssteigerungen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist - die mindestens zehn Jahre betragen sollte - überschaubar bleibt.
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